第一章 总 则

第一条 为加强我校商业用房物业管理，保障广大业户的合法权益，维护正常的商业秩序，根据国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》和《烟台市物业服务收费管理暂行办法》等有关规定，结合我校实际情况，特制定本办法。

第二条 本办法对业主（鲁东大学）、物业管理单位、业户（承租人）均有约束力。

第三条 本办法所称商业用房，是指学校自2011年以后开发建设的用于对外出租从事商业活动的房屋。

本办法所称物业，是指商业用房和相配套的公用设施、设备及公共场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理单位与业主和业户，按照《物业管理委托合同》、《物业服务合同》以及本办法等管理规约，对物业进行维修、养护、管理，维护商业用房的环境卫生及相关秩序的活动。

第四条 本办法授权物业管理单位根据本办法制定物业管理的各项制度和管理规定，并要求全体业户遵守其约定。

第二章 管理机构与对象

第五条 鲁东大学商业用房所有权归学校所有，学校通过招标等形式选定物业管理单位进行物业管理服务。

第六条 学校对商业用房的物业管理和物业管理单位进行监督指导，其主要职责：

1、与物业管理单位签订《物业管理委托合同》；

2、及时了解业户的意见和建议，协助物业管理单位做好物业管理服务工作；

3、审议物业管理单位制定的物业管理方案；

4、监督《物业管理委托合同》、管理规约的实施；

5、检查考核物业管理单位的物业服务工作。

第七条 学校商业用房承租人为业户。业户须与物业管理单位签订《物业服务合同》，按时交纳物业费，在物业管理活动中，享有国家法律、法规规定的权利，履行相应的义务。

第三章 物业服务内容与合同

第八条 物业服务内容主要包括下列事项：

（一）房屋建筑共用部位及共用设施设备的使用、维护和管理：

1、房屋建筑共用部位的维护管理。定期巡查、检修并做好记录；屋面排水沟的清理、疏通；外墙面的养护；门厅、走廊通道、楼梯间、楼梯窗的维护管理；室外道路、公共场地的养护修整。

2、给排水系统的正常运行。供、排水管道、室外落水管的维护、疏通；水表井安全完好；化粪池、污水管道的清掏疏通。

3、电梯、公共照明的日常维护。电梯运行正常；路灯、楼梯灯、应急灯等公共照明定期检修，及时更换坏损灯具。

4、消防设施设备的安全运行。各种消防设施设备处于完好状态；定期检查、养护、更新消防设施设备，保证消防通道的畅通；区内危险、隐患部位设置安全警示标志和防范措施，保证警示标志清晰、防范设施完好。

5、室内外停车场的日常管理。做好室内外停车场停车秩序的管理和停车收费工作，建立完善的管理制度，落实门前“五包”责任，定期进行安全检查，及时处理管理中的问题。

（二）公共绿化的维护管理：

1、适时浇水施肥、修剪整形，做好防涝、防冻工作；

2、及时清除杂草、杂物；

3、适时喷洒药物，做好病虫害防治工作；

4、花草树木、园林建筑小品的养护与管理；

5、及时处理违章现象，确保公共绿地不被践踏、破坏或随意占用。

（三）公共区域环境卫生的维护管理：

1、房屋共用部位（如门厅、电梯、楼道、楼梯扶手、墙面、公共门窗玻璃等）的卫生清扫保洁；

2、道路、公共场地的卫生清扫保洁；

3、垃圾收集、清运，垃圾桶（箱）的外观保洁；

4、冬季道路、公共场地的积雪清扫；

5、制止乱贴、乱画现象，保持公共环境整洁；

6、根据实际情况，及时做好消毒杀虫工作。

（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的管理服务：

1、24小时值班和巡逻管理；

2、防火、防盗的宣传、教育和防范工作；

3、监控设施设备的管理与维护；

4、配合和协助当地公安机关做好区内的安全保卫工作。

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务（详见第四章第十条）。

（六）物业服务档案和部分物业档案的管理。

（七）其他国家规定的物业管理服务事项。

第九条 物业服务合同

物业管理单位应及时与业户签订《物业服务合同》。

《物业服务合同》应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

《物业服务合同》解除或终止时，物业管理单位应当按照法律法规和合同约定与学校办理退出手续，移交相关档案材料。

第四章 物业使用与维护

第十条 业户使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约的规定。物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌；

（二）擅自改变物业专有部分、共用部分既定用途和功能；

（三）占用或损坏楼梯、走廊、屋面、平台、消防通道、道路、绿地等共用部位；

（四）违章搭建，不按规定堆放物品，随意倾倒垃圾、杂物，高空抛物等；

（五）践踏、损坏绿地和树木；

（六）擅自在房屋建筑的外墙安装遮阳光帘、遮蓬、花架、广告牌等，影响市容观瞻；

（七）擅自在承租房屋外设置营业摊点；

（八）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、排水、排污、电梯、消防等公共设施；

（九）经营娱乐业（歌厅、舞厅、录像厅、夜总会、网吧）、餐饮业、门诊药店及一切国家、政府禁止在学校周围经营的项目；

（十）进行开放音响及产生噪音较大的活动，干扰他人正常生活等行为；

（十一）随意停放车辆、鸣喇叭或以其他方式在规定时间制造超标准噪音；

（十二）生产或存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和排放各种污染物、有毒、有害物质；

（十三）国家法律、法规和学校有关规定禁止的其他行为。

第十一条 业户转租、转借或转让该承租房屋的，须取得学校书面同意，办理相关手续，否则物业管理单位有权制止，对于制止不理的，交由学校处理。

第十二条 业户在对承租房屋装修之前，须将装修方案报学校审核，取得书面同意后，持相关资料向物业管理单位办理登记备案手续，签订承租房屋装修服务协议，并缴纳一定数额的装修保证金；业户拒不办理登记、报批手续的，物业管理单位有权按照规定，禁止装修施工人员进入物业管理区域。

物业管理单位应定期巡查装修施工现场，发现违规装修的，要及时进行劝阻、制止，对于制止不理的，按照装修协议予以处罚。情节严重的，报告学校进行处理。

第十三条 学校及物业管理单位应当对业户使用物业的行为进行指导和监督，发现违反法律、法规及本办法规定的行为，应当及时制止。

第十四条 保修期内的物业，由原建设单位建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

第十五条 物业保修期届满后，业户专用部分的养护、维修，由业户自己负责。业户专用部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用的情形时，业户应当及时养护、维修，相邻物业业户应当提供便利。由此造成损失的，责任人应承担相应赔偿责任

第十六条 物业保修期届满后，房屋建筑的共用部位及共用设施设备的日常维护和管理，由物业管理单位承担。大中型维修、改造、更新，由物业管理单位提出方案，学校负责审核并组织实施，费用由房屋维修基金支付，不足部分由全体业户共同承担。

第十七条 按照《烟台市住宅专项维修资金管理办法》的规定，业户按66元/平方米的标准缴纳首期专项维修资金，由学校统一管理，专项用于国家规定的房屋维修基金适用范围内的维修事项。当专项维修基金余额不足首次缴纳额的30%，应当及时续交。

第十八条 学校自供暖设施设备的维护管理由学校负责，由此产生的费用从包干的冬季采暖费中支付（如果实行500供热，则供暖设施设备的维修、更新等责任及相关费用按500热力公司有关规定执行）。

第十九条 通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备，由专业经营单位承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

第五章 物业管理服务收费

第二十条 参照省、市有关物业管理收费标准，结合周边商业网点房物业收费情况，物业管理服务收费暂定为2.00元/平方米·月（最终以招标价格为准），高层电梯运行费0.3元/平方米·月（电梯起始层住户不承担电梯运行费），以后随着市场价格的变动，学校将做相应的调整。业户闲置商业用房照收物业管理费。

临时性停车收费标准执行烟台市的有关规定。

第二十一条 物业管理服务收费的计价面积按实际测量的建筑面积计算。

第二十二条 走廊、楼梯、电梯、门厅等公共部位，属共同使用的，按承租面积费用均摊。

第二十三条 物业管理服务费每半年交纳一次，每次交费时间为首月15日前，由物业管理单位收取。

第六章 相关责任

第二十四条 物业管理单位不履行、迟延履行《物业管理委托合同》和《物业服务合同》约定的义务或履行不符合约定的，应承担违约责任。

第二十五条 物业管理单位疏于管理，未按法律、法规规定和《物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约定履行安全防范义务，导致业主、业户人身、财产受到损失的，应承担相应法律责任。

第二十六条 物业管理单位在处理物业管理事务活动中侵犯业主、业户合法权益的，应承担相应赔偿责任。

第二十七条 业户违反管理规约和《物业服务合同》规定的，应承担相应的民事责任。

第七章 附 则

第二十八条本办法未尽事宜，依照国家法律、法规有关规定执行。

第二十九条 本办法由后勤处负责解释。

第三十条 本办法自公布之日起施行。

2011年6月16日